房市越打越難買？交易量大減、房價卻撐住，現金買家反而更有優勢

台灣房市近兩年持續受到貸款管制影響，買賣交易明顯降溫，但房價並沒有同步大幅下跌，反而讓一部分手上現金充裕的買家取得更多議價與進場優勢。原本希望透過限制房貸抑制炒作，市場卻逐漸出現「有現金的人更好買，真正需要貸款的人更難進場」的現象。

台灣央行自2024年9月推出第七波選擇性信用管制後，大幅收緊房地產貸款條件。當時規定，自然人名下已有房屋者申辦第2戶房貸，不得有寬限期，貸款成數上限也從6成降到5成；第3戶以上、高價住宅與公司法人購屋貸款，最高成數則只有3成。到了2026年3月，央行才將自然人第2戶房貸上限稍微放寬回6成，但仍不得使用寬限期。

管制措施最明顯的效果，首先反映在交易量。

內政部統計顯示，2025年全台建物買賣登記約26.1萬棟，比2024年減少25.5%，創近9年新低。其中高雄、台南、新竹等地交易量下滑幅度更加明顯。央行最新資料也顯示，全體銀行不動產貸款占總放款比率，已從2024年6月高點37.6%，降至2026年7月底約34.4%，房市資金明顯降溫。

但交易變少，不代表一般買家就能撿到便宜。這也是目前市場最矛盾的地方。貸款成數降低後，需要高度依賴房貸的首購族、換屋族，準備自備款的壓力變得更大；相較之下，手上握有大量現金的人，反而更容易在交易冷清時和屋主議價。

韓國政策分析人士崔俊英（音譯）日前在節目中分析台灣房市時就指出，近年全額現金購屋的比例明顯增加，部分賣方甚至更願意接受現金買家的議價，因為不需要等待銀行鑑價、核貸，也較不擔心最後因貸款不足而導致交易破局。

這也讓原本想透過信用管制降低房市熱度的政策，出現另一種副作用：真正受到最大限制的，往往是需要向銀行借錢的人，而不是資金充裕的買家。換句話說，當房價仍處高檔、貸款又受到限制時，市場的門檻不一定降低，反而可能從「誰願意出比較高的價格」，變成「誰手上的現金比較多」。

另一個問題，是台灣房市政策長期存在方向不一致的情況。

一方面，央行持續限制多屋族與高價住宅貸款；另一方面，政府近年又透過新青安等優惠房貸，希望降低年輕人購屋門檻。在住宅供給沒有快速增加的情況下，一邊壓縮資金、一邊又刺激部分購屋需求，也讓房價很難單純靠貸款管制快速下跌。

此外，社會住宅供給不足也是台灣房市長期面臨的問題。早期官方研究曾顯示，台灣社會住宅占住宅存量比率遠低於日本、韓國及多數歐洲國家；近年政府雖持續增加直接興建與包租代管數量，但整體占比仍有限，難以完全取代民間租屋市場。

當租屋市場缺乏足夠穩定的替代選項，加上華人社會普遍仍存在「有能力就應該買房」的觀念，購屋需求也不容易因貸款管制完全消失。

科技業高薪族群帶來的區域房價差異，也讓情況更加明顯。以新竹為例，半導體產業長期聚集大量高所得人口，部分家庭即使面對較嚴格的房貸限制，仍具備較高的自備款能力，讓特定區域房價相對具有支撐。

因此，這波房市管制最明顯的結果，並不是房價快速下跌，而是交易量先大幅萎縮。

對一般買家來說，真正的難題反而變成「貸不到那麼多」。當房價沒有明顯鬆動，自備款卻要準備更多，沒有大量現金的人進入市場的難度反而提高。

目前央行已開始小幅調整部分限制，但房市是否真的能從「有錢人才買得動」重新回到一般自住需求主導，仍取決於未來房價、房貸政策、住宅供給與租屋制度能否同步調整。